Elle découle habituellement d'un solde de prix de vente qui a été établi en faveur d'un vendeur à l'acte de vente. À titre d'exemple, un acheteur pourrait faire l'acquisition d'une propriété de 200 000 $ qu'il pourrait payer comme suit :

1.hypothèque conventionnelle de premier rang de 140 000$;

2.mise de fonds de 30 000 $ ;

3.solde de 30 000 $ dû au vendeur dont le remboursement est garanti par une hypothèque de second rang.

Cette solution pourrait s'avérer avantageuse parce qu'elle permettrait à l'acheteur de contracter un prêt conventionnel et d'éviter ainsi les frais de l'assurance hypothécaire applicable aux prêts à ratio prêt/valeur élevé.

De plus, bien souvent les vendeurs peuvent être en mesure de consentir des conditions de remboursement favorables à un acheteur de manière à faciliter la conclusion d'une transaction.

Toutefois, plusieurs actes de prêt hypothécaires stipulent que la constitution d'une hypothèque de deuxième rang constitue un cas de défaut aux termes de l'hypothèque principale et peut permettre au créancier de premier rang de réclamer le remboursement intégral du prêt. II y a donc lieu de s'assurer du consentement du créancier de rang prioritaire avant d'accepter un tel arrangement.

Plus rarement, on verra une hypothèque de second rang négociée auprès d'un tiers. Ce type de prêt est moins fréquent parce qu'il est assorti souvent de taux d'intérêt plus élevés en raison du fait que le risque qui y est associé est plus important que pour une hypothèque de premier rang.

Un peu l'équivalent d'une marge de crédit personnelle en ce sens que le débiteur dispose d'un plafond d'emprunt et qu'il peut augmenter ou rembourser sa dette, à sa guise, sous réserve de ne pas excéder le plafond qui lui a été consenti, lequel correspond normalement à 75% de la valeur nette de la propriété (c'est-à-dire déduction faite de tout solde d'un prêt hypothécaire de rang inférieur, le cas échéant).

Toutefois, à la différence des marges de crédit personnelles, le taux d'intérêt exigé par le prêteur est bien souvent inférieur de plusieurs points de pourcentage parce que la garantie du remboursement de la dette hypothécaire est considérée d'excellente qualité.

Il est possible pour un acheteur de conserver l'hypothèque du vendeur et d'en poursuivre le paiement aux mêmes conditions, sous réserve de l'approbation du créancier titulaire de l'hypothèque.

Ce mode de financement de l'achat d'une propriété sera prisé par certains acheteurs lorsque les conditions du marché hypothécaire s'avèrent défavorables par rapport à celles qui existaient au moment où les vendeurs ont consenti à l'établissement des garanties.

Bien entendu, il faudra que l'acheteur dispose d'une mise de fonds suffisante pour pouvoir réaliser l'achat en assumant l'hypothèque; sinon, il devra négocier une hypothèque de second rang pour finaliser la transaction.

On parlera de REÉR-hypothèque lorsqu'il sera question d'inclure dans un REÉR autogéré une créance hypothécaire immobilière portant sur l'immeuble du titulaire du REÉR ou sur celui d'un tiers. Les principales règles gouvernant ce type de placement sont les suivantes:

1.L'hypothèque doit être garantie par une propriété immobilière située au Canada.

2.L'hypothèque doit être administrée par un prêteur qui est autorisé à le faire selon les prescriptions de la Loi nationale sur l'habitation. Normalement, il s'agit d'une société de fiducie.

3.Lorsque le titulaire du REÉR est également l'emprunteur, l'hypothèque doit être assurée par un assureur hypothécaire comme la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Dans les autres cas, ce ne sera pas nécessaire, à la condition que le débiteur hypothécaire n'ait aucun lien de dépendance avec le rentier, titulaire du REÉR.

4.Le taux d'intérêt exigé doit être comparable aux taux du marché alors en vigueur.

L'intérêt principal du REÉR-hypothèque réside dans le fait que votre REÉR devient votre créancier et que les intérêts versés, lors des remboursements périodiques, le sont à votre propre REÉR plutôt qu'à un créancier institutionnel. Étant donné que vous avez intérêt à ce que vos actifs REÉR croissent le plus rapidement possible, il peut être souhaitable de rechercher le taux d'intérêt hypothécaire le plus élevé sur le marché et de l'appliquer à votre emprunt.

Malheureusement, la mise sur pied d'un REÉR-hypothèque entraîne certains frais qui peuvent rendre cette option beaucoup moins intéressante. Essentiellement, ces frais sont de deux types :

•des frais initiaux liés à la mise en place de la garantie (frais d'étude de dossier,d'évaluation et d'assurance-hypothécaire, s'il y a lieu).

•des frais annuels de gestion qui seront exigés par l'administrateur du régime.

•plus le montant d'emprunt est élevé et plus la période d'amortissement envisagée est longue, plus ce mode de financement mérite l'attention des emprunteurs.

Aux termes du Régime d'accession à la propriété, l'acheteur d'une maison peut retirer jusqu'à 20 000 $ (40 000 $ s'il s'agit d'un couple) de son régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour effectuer l'achat envisagé.

La somme retirée du REER n'a pas à être ajoutée aux revenus imposables du rentier pour l'année du retrait. Toutefois, ce dernier se devra de la rembourser à son REER sur une période maximale de 15 ans commençant la deuxième année civile suivant celle du retrait.

Le montant minimum dû annuellement vous est communiqué par l'Agence du revenu du Canada (ARC). On peut également le calculer soi-même en divisant le solde dû au 3 I décembre de l'année précédente par le nombre d'années restant à courir jusqu'à la fin des 15 ans réglementaires.

Si vous ne pouvez effectuer les remboursements requis en temps opportun, vous serez tenu d'ajouter à vos revenus imposables pour l'année les sommes dues au cours de cette même année mais non remboursées.

Le titulaire du REER ou son conjoint peuvent bénéficier des avantages du RAP. Cependant, ils ne peuvent s'en prévaloir qu'à la condition de ne pas avoir été propriétaires d'une habitation leur servant de résidence principale au cours des cinq dernières années civiles comprenant l'année courante.

De plus, voici quelques autres exigences à retenir :

•La propriété doit être achetée avant le le' octobre de l'année suivant celle du retrait.

•Les cotisations versées à un REER dans les 90 jours précédant le retrait ne pourront donner droit à une déduction fiscale si elles font partie des sommes composant le retrait.

•Le retrait des sommes doit avoir été fait au plus tard 30 jours après l'acquisition de la propriété.

Enfin, sachez que le recours au RAP pour l'achat d'une propriété a un effet défavorable sur le financement de son capital retraite puisque l'argent retiré du REER et remboursé sur une période de 15 ans ne pourra généralement pas connaître la même appréciation que s'il était demeuré dans le REER.

Le fait de retirer des sommes du REER pour les fins du RAP peut s'avérer fort coûteux si votre REER comprend des fonds mutuels avec frais de sortie car votre conseiller en placements devra alors vendre vos investissements pour réaliser le retrait.

Notez également que le retour d'impôt qui est généré par une contribution importante au REER en vue du RAP ne pourra pas servir dans le calcul de la mise de fonds initiale requise lors de l'achat d'une propriété, les prêteurs refusant généralement de reconnaître ces sommes d'argent comme faisant partie des épargnes personnelles d'un emprunteur.

Ce mode de financement permet à l'emprunteur de connaître à l'avance ses capacités d'emprunt et de lui garantir des conditions de financement au moment où il négocie l'achat d'une maison.

La plupart des institutions financières et des courtiers hypothécaires se feront ainsi un plaisir d'étudier avec vous votre crédit et de déterminer à l'avance les conditions de financement optimales qui pourraient vous être octroyées si vous réalisez l'achat d'une propriété pendant une période convenue.

Habituellement, on devrait être en mesure de vous fournir une attestation qui va établir clairement votre capacité financière et définir les conditions de financement qui pourraient s'appliquer à un prêt hypothécaire éventuel. Muni de cette attestation, vous serez en mesure de partir à la recherche de la propriété qui vous intéresse avec plus d'assurance. Évidemment, les prêteurs se réserveront toujours le droit de refuser de donner suite à leur proposition si la propriété achetée n'a pas une valeur suffisante pour leur permettre de garantir adéquatement l'emprunt.

Portez attention cependant à la période de garantie de taux parce qu'il peut s'écouler passablement de temps entre le moment où vous recevez cette pré-approbation et celui du débours des fonds pour finaliser la transaction. On recherchera donc idéalement une période d'au moins 90 jours. Si les taux baissent au cours de cette période, vous pourrez vous prévaloir du nouveau taux. S'ils augmentent, vous bénéficierez d'un taux plafond garanti.

Bien qu'un bon nombre de créanciers hypothécaires refusent tout simplement de prendre en garantie des portions indivises d'un immeuble, il est possible d'envisager la constitution d'une hypothèque sur un droit indivis.

En cas de défaut, le créancier pourra alors saisir uniquement les droits indivis du débiteur et non pas la totalité de l'immeuble, à moins que les autres copropriétaires n'aient convenu de garantir ainsi la dette de l'un d'eux en affectant en garantie du remboursement de l'emprunt leurs propres droits de propriété.

Par ailleurs, un partage de biens, avant le moment fixé par la convention de copropriété, ne pourrait causer préjudice au créancier détenteur d'une hypothèque sur une part indivise du bien, sauf s'il a consenti au partage ou lorsque son débiteur se voit attribuer, à la suite du partage, un droit de propriété sur une partie quel-conque du bien.

Par contre, si le constituant ne conserve aucun droit sur le bien, l'hypothèque subsiste mais elle est reportée selon son rang sur la soulte qui lui est payable à la suite du partage.