Vous trouverez ci-après un survol des principales dispositions que l'on rencontre fréquemment dans les promesses d'achat avec, à l'occasion, un commentaire pour en évaluer la pertinence et en justifier l'utilité.
Identification des parties
La promesse d'achat débute par l'identification du promettant-acheteur et du vendeur. Cette section du document mérite une attention particulière parce que l'on veut s'assurer que tous ceux qui ont à consentir à une vente éventuelle de la propriété apportent leur accord à l'avant-contrat. Dans certains cas, il se peut fort bien qu'une seule personne apparaisse comme véritable propriétaire alors que dans les faits, il faudra obtenir le consentement de son conjoint marié, soit parce que son régime matrimonial l'exige, soit parce qu'une déclaration de résidence familiale a été publiée contre l'immeuble.
L'époux propriétaire d'un immeuble de moins de cinq logements, qui sert en tout ou en partie de résidence familiale, ne peut l'aliéner sans le consentement de son conjoint. Si ce dernier a de plus requis l'inscription au registre foncier d'une déclaration de résidence familiale, il pourra demander la nullité de la vente si son conjoint, propriétaire de l'immeuble, a procédé à sa disposition sans son consentement.
Dans le cas d'un immeuble de cinq logements ou plus, le consentement devra être écrit. S'il y a une déclaration de résidence familiale publiée contre un tel immeuble et qu'il y a aliénation par le conjoint propriétaire sans le consentement du bénéficiaire de la déclaration, ce dernier pourra exiger de l'acheteur qu'il lui consente un bail des lieux déjà occupés à des fins d'habitation et ce, aux conditions régissant le bail d'un logement.
Quant à l'acheteur, il faudra se demander s'il y a lieu d'inscrire le nom de son conjoint comme copropriétaire indivis, ce qui peut s'avérer souhaitable dans plusieurs cas. II importe de se rappeler à cet égard que les dispositions relatives au patrimoine familial n'ont pas pour effet d'attribuer au conjoint non propriétaire un droit de propriété dans le bien. Pour ce qui est des conjoints de fait, il est recommandé de procéder à la signature d'une convention d'indivision, particulièrement pour prévoir la solution de litiges éventuels qui pourraient survenir entre les concubins.
Enfin, l'intervention du notaire pourra être fort utile à cette étape, car il sera en mesure d'identifier quelles doivent être les parties contractantes et de contrôler l'identité de ces dernières afin d'éviter toute possibilité de fraude par interposition de personnes.
Objet du contrat et description de l'immeuble
Il est important d'indiquer au document que la transaction envisagée en est une d'achat et de décrire de manière aussi précise que possible l'immeuble qui en est l'objet. Ainsi on indiquera souvent l'adresse de la propriété et les coordonnées cadastrales qui permettent de bien identifier juridiquement la propriété. Cette information peut être tirée du certificat de localisation ou du rôle d'évaluation qui est facilement accessible aux bureaux concernés de la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble. Quant aux dimensions du terrain, on n'a pas toujours intérêt à les préciser lorsque l'on fait l'acquisition d'un ou de plusieurs lots complets. En cas d'erreur, cela risque d'installer un doute quant à l'objet réel de la transaction d'achat. Par contre, si une superficie minimale pour une reconstruction éventuelle sur le terrain est requise, il serait prudent de s'assurer que les dimensions du terrain sont satisfaisantes. Dans ce cas, l'indication de mesures s'avère pertinente.
Il y a lieu également de préciser les biens meubles qui seront inclus ou exclus. Pour éviter ainsi des débats inutiles au moment de la conclusion de la transaction, il est préférable d'y discuter du sort des luminaires, rideaux, tapis, électroménagers en gardant en tête que tout doit être soigneusement écrit, les ententes verbales étant fort difficiles à prouver en cas de litige. Enfin, il serait opportun d'indiquer également si les biens sont vendus avec ou sans garantie de la part du vendeur.
Dans le cas des copropriétés divises Propriété partagée entre plusieurs propriétaires., il est de mise d'indiquer si la vente comprend des espaces de stationnement ou de rangement et d'en préciser le lieu.
Prix
Il devra d'abord être question d'un dépôt. En effet, la pratique veut qu'un acheteur verse en dépôt entre 1 % et 5% du prix offert au courtier ou, à défaut, au notaire, en fidéicommis Disposition testamentaire ou contractuelle par laquelle une personne, le disposant, gratifie une seconde personne, le grevé de restitution, d’un bien afin qu’elle le remette à une troisième personne, l’appelé ou fidéicommissaire, au moment déterminé par le disposant.. Ce dépôt, qui atteste de la bonne foi de l'acheteur, sera appliqué sur le prix de vente payable au vendeur à la conclusion de la transaction. Ce dépôt sera évidemment remis à l'acheteur si la promesse devait être annulée pour une cause légitime.
Ensuite, on précisera si la balance payable au vendeur à la signature de l'acte sera versée comptant par l'acheteur ou si, au contraire, il y a aura assumation de la part de ce dernier d'une hypothèque déjà existante ou si, enfin, un solde de prix de vente demeurera payable au vendeur après la conclusion de la transaction. Bref, il importe d'y préciser quel sera le prix d'achat et comment sera payé le vendeur.
Conditions de la promesse
Cette section tout aussi importante que les précédentes comprendra les différentes conditions qui devront être réalisées après acceptation de la promesse par le vendeur pour que l'on puisse passer à l'étape subséquente, soit la signature de l'acte de vente. Parmi les conditions les plus fréquentes, on retrouvera celle ayant trait au financement qui a pour but de permettre à l'acheteur d'annuler sa promesse s'il lui est impossible de trouver le financement requis, lequel doit évidemment être clairement identifié. De plus en plus, les promesses d'achat de propriétés existantes sont également conditionnelles à une inspection professionnelle par un expert en bâtiment. Cette dernière condition doit toutefois être adéquatement libellée si on souhaite s'assurer d'une protection efficace. Retenez enfin que toute condition doit normalement être assortie d'un délai pour sa réalisation de manière à ne pas paralyser indûment la transaction.
Dans le cas des copropriétés, il est essentiel que l'acheteur puisse bien connaître le contenu de tout contrat ou règlement qu'il devra respecter. Si le vendeur ne peut procurer ces documents à l'acheteur avant la signature de la promesse, il y aura lieu d'insérer une condition forçant le vendeur à lui en donner communication dans les jours suivant l'acceptation de la promesse.
Revenus de l'immeuble
On précisera certains détails concernant les baux de logement en vigueur (montant des loyers, échéance, litiges existant devant la Régie du logement). On fera de même pour tout autre contrat de location que l'acheteur devra respecter après la signature du contrat d'achat, comme les contrats de location de chauffe-eau.
Choix du notaire
La règle veut que ce soit à l'acheteur à choisir le notaire qui présidera à la conclusion de la transaction sauf lorsqu'il subsiste un solde de prix de vente qui demeure payable au vendeur après la conclusion de la vente, auquel cas le choix du notaire est généralement laissé au vendeur.
Dans tous les cas, on se rappellera toutefois que le notaire un acte de vente ne peut prendre partie pour le vendeur ou pour l'acheteur. II doit agir en sa qualité d'officier public et être impartial même si sa rémunération est intégralement assumée par l'acheteur.
Date de signature et prise de possession
La date prévue pour la signature de l'acte de vente doit être clairement établie. Cette dernière coïncidera normalement avec la date d'ajustement des différents frais qui doivent être répartis entre les parties (taxes foncières, charges de copropriété, loyers, etc.).
Puis il sera question de la date d'occupation, s'il y a lieu, laquelle peut être très rapprochée ou très éloignée de la date de signature. Lorsqu'elle ne coïncide pas avec la date de signature de l'acte de vente, on précisera, lorsque applicable, le montant du loyer que le vendeur devra verser à l'acheteur pour la période où il aura l'occupation d'une partie ou de la totalité de l'immeuble après le transfert du droit de propriété.
Des dispositions du Code civil du Québec encadrent la reprise de possession d'un logement par le locateur. Un acheteur qui veut se porter acquéreur d'un immeuble entièrement loué pour en occuper ultérieurement une partie aurait donc intérêt à connaître ces règles qui prévoient essentiellement :
•Que le propriétaire d'un logement peut le reprendre pour l'habiter ou y loger ses parents ou ses enfants au premier degré ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger son conjoint dont il est séparé ou divorcé mais pour lequel il demeure le principal soutien. •Que le propriétaire d'une part indivise d'un immeuble ne peut reprendre aucun logement s'y trouvant, à moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint marié, uni civilement ou de fait. •Que le propriétaire ne peut sans le consente-ment du locataire se prévaloir du droit à la reprise lorsqu'il est propriétaire d'un autre logement vacant du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d'un loyer équivalent. •Que le propriétaire doit payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer ainsi que des frais raisonnables de déménagement.
Délais et signature
La promesse contient des dispositions relatives au délai d'acceptation à l'intérieur duquel le vendeur devra manifester son engagement, s'il y a lieu, et se termine avec la signature de l'acheteur. Bien qu'il soit souhaitable d'obtenir la signature d'un témoin, il ne s'agit pas là d'une condition de validité du contrat. Enfin, précisons que l'acheteur ne peut retirer sa promesse d'achat pendant le délai d'acceptation.
Propriété partagée entre plusieurs propriétaires.
Disposition testamentaire ou contractuelle par laquelle une personne, le disposant, gratifie une seconde personne, le grevé de restitution, d’un bien afin qu’elle le remette à une troisième personne, l’appelé ou fidéicommissaire, au moment déterminé par le disposant .
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