C'est le seul professionnel qui est reconnu pour interpréter et établir clairement les limites des propriétés foncières. C'est lui qui rédige le document appelé «certificat de localisation » après avoir soigneusement situé les constructions sur le terrain et avoir fait les recherches requises pour s'assurer que l'immeuble visé ne contrevient pas à certains droits privés établis à l'égard de tiers (servitudes, droits de passage, etc.) ou à des règles de droit public comme les règlements de zonage et qu'il n'aille pas à l'encontre de certaines réglementations particulières.

Le certificat de localisation comporte deux parties :

1.Un rapport qui décrit essentiellement la propriété selon ses coordonnées cadastrales (numéro de lot et cadastre), fait état des servitudes, empiétements et autres irrégularités, s'il y a lieu, et établit la conformité de l'occupation aux titres de propriété.

2.Un plan qui représente graphiquement l'emplacement en y localisant les bâtisses sur le terrain et en montrant autant que possible les particularités identifiées dans le rapport.

Coûts

Les coûts de préparation d'un certificat de localisation sont fonction de la complexité du dossier et du temps consacré à sa confection. Pour une propriété unifamiliale en milieu urbain sans problème particulier, les frais sont généralement de 450 $ à 600 $. Dans certains autres cas, ils peuvent être beaucoup plus élevés.

La plupart des promesses d'achat contiennent une disposition voulant que le vendeur devra fournir à l'acheteur, à ses frais, un certificat de localisation démontrant l'état actuel des lieux. Comme les notaires ne visitent pas les lieux physiques où se trouvent les propriétés faisant l'objet de transactions, il relève de votre responsabilité de vous assurer avant la signature de l'acte de vente que le certificat de localisation qui vous a été fourni est bien exact en tous points à la situation actuelle de l'immeuble. Si vous croyez que depuis l'émission de ce document l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation cadastrale ou que des modifications ont été apportées à la propriété, assurez-vous de demander à un arpenteur-géomètre de préparer un nouveau certificat de localisation. À titre d'exemple, une piscine, une clôture ou d'autres nouvelles constructions ont pu être ajoutées depuis. Si effectivement de tels ajouts ont été réalisés et que le vendeur s'était engagé à vous fournir un certificat démontrant l'état actuel de l'immeuble, il devra en assumer les frais.

Par ailleurs, lorsque le vendeur a vendu sa propriété sans s'être engagé à fournir un tel document, vous devrez en supporter les frais et ne pourrez vous en passer si vous procédez à la conclusion d'un emprunt hypothécaire, les prêteurs exigeant généralement un certificat de date récente.

Enfin, moyennant des frais additionnels, sachez qu'il est possible de faire piqueter le terrain, au besoin, c'est-à-dire faire installer par l'arpenteur des repères à chaque point d'angle du terrain. Cette opération peut faciliter par exemple l'installation d'une nouvelle clôture.

C'est le seul professionnel autorisé à formuler moyennant rémunération une opinion objective sur la valeur d'un bien immobilier à une date donnée. Pour y arriver, il aura principalement recours à des méthodes d'évaluation reconnues: celle du coût, de la comparaison et du revenu.

Tâches

Essentiellement, l'évaluateur agréé devra d'abord procéder à une visite attentive de la propriété au cours de laquelle il notera les mesures du terrain, des bâtisses et des pièces, vérifiera la qualité des matériaux et l'état d'entretien de la propriété. Il vérifiera également les baux, s'il y a lieu, les charges financières et pourra consulter plans et titres de propriété.

Une analyse du voisinage est fort importante puisqu'il devra mesurer la valeur de la propriété en la comparant aux autres immeubles des environs qui ont fait l'objet de transactions récentes.

Enfin, il procédera à une analyse du coût de remplace-ment du bâtiment et, lorsque la situation s'y prête, à une étude approfondie des possibilités économiques qu'offre la propriété sous étude. Tout ce travail, il l'exécutera dans le but d'en arriver à arrêter une opinion motivée, objective et fiable, sur la valeur marchande de la propriété à une date donnée et pour les fins du mandat qui lui a été confié.

Il ne faut pas confondre ce type d'évaluation qui appartient aux membres de l'Ordre professionnel des évaluateurs agréés avec d'autres évaluations de valeur marchande réalisées par des prêteurs ou des agents immobiliers sur la base de critères sommaires et non reconnus.

L'achat d'une propriété peut très souvent provoquer chez l'acheteur un sentiment d'insécurité puisqu'il procède à une transaction fort importante et qu'il est généralement bien ardu pour lui de s'assurer qu'il paie le juste prix. On ne peut que recommander aux acheteurs d'obtenir d'un évaluateur agréé, avant d'apposer leur signature à une promesse d'achat, une évaluation professionnelle de la valeur de la propriété. Bien sûr, il est difficile de procéder ainsi, la plupart du temps parce que l'acheteur se sent pressé à conclure la transaction, soit parce qu'on lui impose une pression indue ou que l'on est dans un marché de vendeurs caractérisé par des transactions qui se font parfois à la vitesse de l'éclair.

Cependant, retenez qu'il est toujours possible de contourner cette problématique en déposant une promesse d'achat conditionnelle à la réalisation d'une évaluation indépendante confirmant le prix offert. Il se pourrait qu'une clause de ce genre indispose cependant le vendeur et vous aurez à décider si vous tenez quand même à imposer cette condition. D'autres, par ailleurs, particulièrement ceux qui ont déjà fait évaluer par un évaluateur agréé leur maison avant de la mettre en vente, se montreront plus compréhensifs et accepteront soit de vous fournir l'évaluation dont ils disposent, soit de vous accorder un délai pour en obtenir une à vos frais.

Coûts

En ce qui a trait aux coûts, prévoyez entre 300 $ et 500 $ pour une propriété unifamiliale en territoire urbain.

Malheureusement, il n'y a pas d'ordre professionnel ou d'organisme particulier qui contrôle le niveau de formation et de compétence de ceux qui s'affichent comme inspecteurs en bâtiment. On retrouve donc sur le marché un grand nombre d'entrepreneurs qui prétendent pouvoir exécuter ce travail. Certains d'entre eux ont une grande expérience en construction alors que d'autres peuvent abuser de la confiance de leurs clients et offrir un service de piètre qualité.

Une bonne manière de trouver un inspecteur en bâtiment consiste à s'adresser à une association regroupant les personnes exécutant ces fonctions, parce qu'en règle générale ces associations imposent un code de déontologie à leurs membres et s'assurent que ces derniers possèdent les compétences que la fonction exige. Dans un même ordre d'idées, on devrait porter attention aux liens d'affaires qu'un inspecteur peut entretenir avec un agent immobilier et qui seraient succeptibles de le placer en conflit d'intérêt. En conséquence, il est peut-être préférable de faire votre propre recherche.

Une chose est sûre cependant, la très grande majorité des acheteurs devraient exiger qu'un inspecteur en bâtiment leur produise un rapport d'inspection à leur satisfaction avant de clore la transaction relative à une propriété existante. Plus il s'est écoulé d'années depuis la construction, plus l'inspection professionnelle s'avère essentielle.

Tâches

L'inspection comprend un examen visuel exhaustif de l'ensemble de la propriété avec une attention particulière sur les composantes qui peuvent occasionner des dépenses importantes lorsqu'elles ont besoin d'être réparées ou remplacées. Ainsi, un bon inspecteur en bâtiment vérifiera beaucoup de détails auxquels l'acheteur attachera bien souvent fort peu d'attention. L'état de la toiture, des fondations, des solins, de la surface des murs, des systèmes de plomberie, d'électricité, de chauffage et de climatisation, l'isolation ainsi que le nivellement du sol seront examinés avec soin. Suivra un rapport écrit, signé par l'inspecteur, faisant état des déficiences constatées, s'il y a lieu, et de l'estimation des travaux à venir ainsi que des coûts qui devront alors être supportés. Ce document est essentiel si vous voulez renégocier les conditions de l'offre ou y mettre fin après la découverte de défauts importants par l'inspecteur en bâtiment.

On ne peut que vous recommander d'être présent lorsque l'inspecteur en bâtiment visitera la propriété. Vous pourrez alors obtenir des informations sur l'état de la propriété dont vous planifiez l'achat et poser les questions qui vous préoccupent.

Coûts

Pour une résidence unifamiliale de taille moyenne on devrait prévoir de 300 $ à 500 $.

Une mise en garde s'impose au niveau du libellé de la condition relative à l'inspection professionnelle qu'on retrouve dans plusieurs offres d'achat. Elle peut être assez restrictive ou être beaucoup plus libérale, de manière à permettre à un acheteur éventuel de se dédire d'une offre d'achat à la suite d'un rapport d'inspection défavorable sans avoir à justifier sa décision. La clause standard de certains formulaires prévoit que l'acheteur peut se retirer lorsque «l'inspection révèle l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses». Or l'ajout des termes «de façon significative» impose au promettant-acheteur un fardeau de preuve qui peut être difficile à assumer. Nous estimons donc qu'il serait préférable de stipuler à l'offre que le promettant-acquéreur pourra mettre fin à l'offre lorsque le rapport d'inspection produit n'est pas à son entière satisfaction.

Le courtier hypothécaire détient un permis qui lui est émis par l'Autorité des marchés financiers et sa principale fonction est de conseiller ses clients sur les meilleures conditions de financement hypothécaire disponibles sur le marché.

Coûts

II tire sa rémunération habituellement des prêteurs hypothécaires qui souhaitent ses références de clientèle.

On ne peut que vous encourager fortement à utiliser les services d'un courtier hypothécaire et à le faire précocement, c'est-à-dire avant même d'entreprendre vos recherches de propriété. Vous pourrez ainsi bénéficier des services de préqualification que tout bon courtier est en mesure de vous offrir. II pourra donc vous apporter une aide précieuse pour identifier votre capacité d'emprunt et par le fait même vous éviter de vous attarder à des maisons trop chères. De plus, vous bénéficierez d'une garantie de taux plafond qui pourra être valable pour une période pouvant aller jusqu'à 120 jours, de quoi vous permettre de rechercher votre propriété avec plus de sérénité.

Si la maison que vous convoitez est à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, vous avez deux choix :

•vous pouvez faire affaire directement avec le courtier, celui dont le nom figure sur l'enseigne «à vendre»,

•ou encore vous pouvez faire appel à l'agent immobilier de votre choix qui vous accompagnera lors de la visite et des négociations qui pourraient s'ensuivre. Vous n'aurez généralement pas à rétribuer votre agent puisque la pratique veut que les courtiers partagent dans un tel cas la commission payée par le vendeur.

Cependant, il n'est pas certain que vos intérêts seront mieux servis si vous décidez de faire appel à votre propre agent, car l'agent inscripteur pourra être alors porté à moins collaborer à la conclusion de la transaction s'il sait que sa commission sera amputée de la moitié.

Vous pouvez également demander à votre agent de rechercher pour vous parmi les propriétés à vendre par les autres courtiers celles qui pourraient vous intéresser et à vous accompagner dans vos démarches subséquentes (visites, négociations, etc.). Encore une fois, vous n'aurez pas de contrat à signer avec votre courtier puisqu'il sera rémunéré par le courtier du vendeur.

Le recours à un agent immobilier pour la recherche de votre propriété peut vous épargner temps et argent parce qu'il pourra garder constamment un oeil sur les occasions qui pourraient se présenter sur le marché et qu'il est en mesure de départager les offres réalistes de celles qui sont exagérées. À cet égard, il pourra vous être profitable de travailler avec plusieurs agents plutôt qu'avec un seul et ce, en toute transparence, de manière à vous assurer d'un support constant de la part des intermédiaires en courtage immobilier.

Pour vous aider à trouver la propriété qui vous convient, consultez les quotidiens et journaux, leurs sites web, mais ne négligez pas les autres sites immobiliers internet qui offrent également des propriétés à vendre.

Tâches

Sans contredit le véritable spécialiste de l'immobilier, le notaire est le seul professionnel à pouvoir rédiger un acte de prêt hypothécaire. Sa fonction première lors de la conclusion d'une transaction de vente immobilière consiste à :

•S'assurer que les titres de propriété ne comportent pas de vice et que toutes les charges affectant l'immeuble et relevant de la responsabilité du vendeur seront entièrement payées et radiées lors de la vente.

•Reproduire fidèlement dans un acte notarié les ententes découlant de la promesse d'achat qui subsistent lors de la conclusion de la transaction.

•Procéder à la rédaction, la signature et la publication de l'acte de vente et des hypothèques contractées par l'acheteur.

•Répartir entre les parties les charges immobilières usuelles (taxes foncières, réservoir de mazout, etc.) ainsi que les revenus de loyers selon la date établie pour la conclusion de la transaction.

•Remettre au vendeur le produit de la vente détenu en fidéicommis lorsque l'acte de transfert aura été publié sans entrée adverse.

•Au besoin, effectuer certaines retenues d'argent dans le but de garantir à l'acheteur un titre de propriété libre de toutes charges et de s'assurer que toutes les conditions de la vente ont été respectées.

Ordre professionnel

Bref, le notaire est un officier public membre d'un ordre professionnel et il doit agir avec impartialité lorsqu'il exerce les fonctions ci-dessus mentionnées.

On a souvent reproché aux notaires d'intervenir tardivement dans les transactions d'achat-vente de propriétés immobilières. Bien souvent le notaire est appelé à se saisir d'un dossier d'achat-vente après la signature et l'acceptation par le vendeur d'une promesse d'achat. Car faut-il rappeler que la promesse d'achat est un avant-contrat qui lie juridiquement les parties. Personne ne peut en modifier unilatéralement les termes et conditions par la suite, pas même le notaire, si ces dernières s'avèrent préjudiciables à l'égard d'une des parties.

A partir du moment où l'idée de se porter acquéreur d'une propriété semble se concrétiser, le futur acheteur est invité à contacter un notaire qui offre un tel type de service pour discuter avec lui de sa capacité financière, du type de propriété qu'il souhaite acquérir, des conditions dans lesquelles il souhaite le faire et pour établir avec le notaire la stratégie qui sera utilisée. C'est également au cours de cette première rencontre que le futur acheteur devrait identifier avec son notaire l'équipe de conseillers et de professionnels qui seront impliqués à un moment ou à un autre dans le dossier.

Par la suite, le futur acheteur voudra probablement que le notaire examine avec lui le contenu de toute promesse d'achat avant que cette dernière soit remise au vendeur ou à son représentant. Cette intervention du notaire sera encore plus appréciée lorsque le vendeur convient de vendre sa propriété sans l'aide d'un agent immobilier.

De plus, lorsque l'acheteur envisage l'achat d'une copropriété, il se verra bien souvent confronté à la lecture de plusieurs documents légaux (déclaration de copropriété, règlement de la copropriété, procès-verbaux des assemblées), à l'examen de documents financiers (budget, états financiers) et il y a fort à parier qu'il appréciera l'aide du notaire pour aller à l'essentiel et mesurer adéquatement l'étendue de ses droits et obligations s'il procède à l'achat visé.

Coûts

Les sommes en jeu lors de l'achat d'une propriété immobilière sont maintenant tellement importantes que les coûts requis pour bénéficier des services conseils d'un notaire semblent négligeables eu égard aux bénéfices qu'on peut en retirer.

Optez toujours pour les conseillers et les professionnels indépendants qui sont en mesure de subordonner leurs intérêts personnels, professionnels ou de relations d'affaires, ou ceux de leur employeur à celui de leurs clients. Si vous ne disposez pas de toutes les références souhaitées, faites appel à votre notaire qui saura vous diriger de manière désintéressée, franche et honnête vers les intervenants appropriés. En effet, son code de déontologie l'oblige notamment à éviter tout type de conflit d'intérêts.

Vous aurez recours aux services d'un courtier en assurances de dommages aux particuliers et probablement que vous devrez également consulter un conseiller en assurances de personnes pour répondre à vos besoins de protection.

Dans tous les cas, nous vous suggérons fortement de faire des affaires avec des courtiers indépendants ou des conseillers en assurances de personnes qui représentent plusieurs compagnies d'assurances. Vos chances de trouver le meilleur produit au meilleur prix sur le marché seront ainsi beaucoup plus grandes.

C'est par l'intermédiaire de ce dernier que vous pourrez contracter une police d'assurance habitation, laquelle s'avère essentielle compte tenu de l'ampleur des pertes financières qui pourraient se matérialiser si vous deviez subir un sinistre majeur.

Cette assurance comprendra une couverture pour le coût de remplacement des constructions et pour leur contenu en biens personnels. De plus, votre responsabilité civile sera assurée pour le cas où vous pourriez être tenu responsable de dommages à des tiers en raison des biens que vous détenez.

Si vous êtes propriétaire d'une copropriété divise, votre assurance habitation devrait se limiter à la couverture des améliorations locatives apportées à votre partie exclusive et à celle de vos biens meubles et effets personnels, sans oublier toutefois la responsabilité civile.

Assurez-vous que le montant des protections est suffisant et sachez que l'immeuble devra être couvert pour un montant au moins équivalent à celui de l'emprunt hypothécaire. Pour ce qui est des biens meubles, portez une attention particulière aux biens dits «de luxe » (bijoux, manteaux de fourrure, tableaux, etc.) qui sont bien sou-vent exclus de la protection de base.

Coûts

Les coûts varieront évidemment en fonction du niveau de protection que vous souhaitez et des niveaux de franchise que vous choisirez. Votre courtier devrait vous aider à comparer des couvertures similaires auprès de différents assureurs de manière à ce que vous puissiez dénicher le produit qui vous convient, au meilleur coût.

Vous devrez fournir au prêteur hypothécaire une note de couverture d'assurance-habitation adéquate, car il s'agira d'une de vos obligations contractuelles majeures que celle d'assurer convenablement en tout temps votre propriété et de faire en sorte que les intérêts de votre créancier seront protégés en cas de sinistre.

Ce dernier sera en mesure d'analyser avec vous quels sont vos besoins en matière de protection (assurance-vie, invalidité ou maladies graves) de manière à ce que votre sécurité financière ne soit pas compromise si un événement fâcheux devait vous toucher alors que votre propriété n'est pas entièrement payée.

Ainsi, bien souvent les emprunteurs voudront s'assurer qu'en cas de décès leur dette hypothécaire sera réduite, voire éliminée par le versement d'une prestation de décès. II en va de même de la couverture d'invalidité qui peut protéger un individu contre une perte de revenu en cas d'invalidité qui pourrait compromettre sa capacité de poursuivre ses paiements périodiques. Enfin, l'assurance maladies graves prévoit le versement d'une somme forfaitaire non imposable qui est versée dès que l'assuré survit au moins 30 jours à une maladie grave. La prestation payable peut évidemment servir alors à réduire ou éliminer le fardeau de la dette hypothécaire de l'assuré.

Plusieurs créanciers hypothécaires offrent une ou plusieurs de ces protections à leurs clients qui contractent des prêts hypothécaires.

Avant de sauter sur l'offre de votre prêteur, prenez bonne note des différences notables entre les produits d'assurance individuels et ceux offerts par la plupart des institutions prêteuses :

1.La prestation de décès est versée à l'assuré directement si le contrat est individuel et qu'il a été émis au nom de l'assuré. Dans le cas de l'assurance offerte par le créancier, la prestation est normalement payable au prêteur. Or on peut avoir intérêt à utiliser la prestation de décès à d'autres fins au moment où le décès survient. Il peut être préférable de rembourser certaines autres dettes plus coûteuses ou encore d'utiliser les sommes perçues pour permettre au(x) survivant(s) de maintenir un certain niveau de vie. Bref, l'assurance individuelle permet généralement plus de latitude au niveau de l'utilisation des sommes versées par l'assureur.

2.La définition de ce qui constitue une invalidité totale peut différer probablement dans les contrats individuels de celle figurant dans les contrats collectifs des créanciers hypothécaires.

3.Le nombre de maladies graves couvertes par les assurances individuelles est généralement plus élevé que dans le cas des régimes offerts par les prêteurs.

4.L'assurance individuelle demeure en vigueur même si l'assuré change de créancier hypothécaire, ce qui s'avère un avantage de taille. De plus, l'assurance-vie individuelle de type temporaire peut être transformée en assurance-vie permanente jusqu'à un certain âge, sans avoir à présenter une nouvelle attestation de santé.

5.Les taux des primes de l'assurance individuelle sont garantis une fois qu'ils ont été établis, ce qui n'est pas le cas pour l'assurance offerte par les prêteurs hypothécaires.

Lorsque vous aurez à comparer le coût des protections des différents produits disponibles sur le marché, soupesez bien les particularités de chacun en ayant en tête les points ci-dessus mentionnés.

Il ne faut surtout pas confondre l'assurance-vie hypothèque avec l'assurance-hypothèque qui doit obligatoirement accompagner les emprunts à ratio prêt/valeur élevé. La première est établie au bénéfice de l'emprunteur alors que la seconde vise uniquement la protection du créancier pour le cas où l'emprunteur serait en défaut d'exécuter ses obligations.