Une hypothèque est dite fermée lorsqu'elle a été établie pour une période fixe au cours de laquelle l'emprunteur ne peut effectuer de remboursement par anticipation ou renégocier les conditions de l'emprunt sans encourir une pénalité. Cette dernière s'établit généralement au plus élevé des montants suivants, soit l'équivalent de trois mois d'intérêt, soit une somme correspondant à la perte de revenu que le prêteur doit assumer jusqu'à la fin du terme. À l'inverse, le détenteur d'une hypothèque ouverte peut à tout moment rembourser partiellement ou totalement son emprunt comme il peut renégocier toutes les conditions de financement.

L'hypothèque ouverte est donc toute désignée pour l'emprunteur qui pense vendre la propriété qu'il détient dans un proche avenir ou pour celui qui estime que les taux d'intérêt connaîtront une phase baissière au cours des mois à venir. En effet, dans ce dernier cas il pourra en profiter pour convertir son hypothèque ouverte en hypothèque fermée lorsque les taux auront atteint le niveau escompté.

Par contre, l'emprunteur davantage contraint dans ses ressources financières préférera bien souvent un prêt fermé afin de mieux contrôler ce poste budgétaire fort important.

À taux fixe

L'hypothèque à taux fixe permet à son détenteur de connaître exactement ses coûts d'emprunt pour la période choisie.

Bien sûr, plus le terme est éloigné, plus le taux est habituellement élevé. Cependant, c'est parfois le prix qu'il faut payer pour s'assurer une certaine sécurité financière et bon nombre d'acheteurs d'une première maison auraient intérêt à opter pour un premier terme à taux fixe d'une durée de cinq ans, voire sept ans, de manière à mieux contrôler les coûts d'emprunt pour cette période au cours de laquelle les nouveaux propriétaires sont davantage à risque.

À taux variable

Par ailleurs, l'hypothèque à taux variable plaira surtout à celui qui anticipe une baisse de taux ou à l'emprunteur suffisamment à l'aise financièrement pour assumer le risque inhérent aux taux d'emprunt qui peuvent fluctuer dans le temps. Le taux de l'hypothèque variable est déterminé chaque mois en fonction des conditions du marché. II évolue en synergie avec le taux préférentiel des grandes banques.

Habituellement, les paiements périodiques d'une hypothèque à taux variable demeurent les mêmes peu importe la conjoncture des taux. Ils sont généralement basés sur un terme de trois ans ou de cinq ans. Lorsque les taux sont inférieurs à ceux qui ont servi de base au calcul des paiements, l'emprunteur dégage un excédent qui lui permettra de réduire le capital dû. À l'inverse, des taux plus élevés entraîneront une augmentation de la dette hypothécaire.

Certaines institutions financières offrent également des options au niveau des taux qui peuvent séduire des emprunteurs. Voici les principales:

•Taux plafonné : s'adressant au taux variable, cette option garantit à l'emprunteur que le taux ne pourra excéder certaines limites préétablies. En général, ces limites sont celles des taux en vigueur pour le terme de cinq ans au moment du déboursement de l'hypothèque. Cette caractéristique sera recherchée par les clients qui veulent profiter des bas taux du marché tout en voulant se sécuriser quant à l'évolution défavorable possible de ces derniers.

•Taux convertible : il s'agit généralement d'un taux fixe à court terme fermé qui peut être converti en taux fixe pour une période plus longue en cours du terme. Les emprunteurs qui anticipent des taux plus modérés au cours des prochains mois pourront tirer avantage d'une telle option.

Les emprunteurs aptes à verser une mise de fonds initiale d'au moins 25% de la valeur d'une propriété peuvent se prévaloir du prêt conventionnel. Dans les autres cas, le prêt est qualifié de « prêt à rapport prêt-valeur élevé » et le prêteur se doit d'exiger des emprunteurs qu'ils assurent le prêt contre le risque de défaut de leur part. Avec une hypothèque bénéficiant d'une telle assurance, le prêteur peut financer jusqu'à 95% du prix d'achat.

Les assureurs qui dominent le marché canadien du prêt hypothécaire sont la Société canadienne d'hypothèques et de logement ainsi que GE Assurance hypothèque. Ces derniers exigent un coût d'assurance qui varie en fonction du montant de capital emprunté et du rapport prêt/valeur de la propriété.

Les frais de cette assurance, assujettis à une taxe de 9%, doivent être assumés par les emprunteurs qui peuvent soit acquitter le coût de la prime au moment de l'octroi du prêt, soit majorer le prêt hypothécaire d'un tel montant et le rembourser au fil des ans. Les frais d'assurance varient de 0,50% à 2,75% du montant emprunté. Le pourcentage de frais applicable dépend du rapport prêt/valeur.

Par ailleurs, dans le cas des constructions neuves où le prêteur peut avoir à effectuer plusieurs débours, les frais peuvent représenter jusqu'à 3,25% du montant du prêt. À cela s'ajoutent des frais de souscription pour le traitement de la demande d'emprunt.

II importe de se rappeler que cette assurance est établie au bénéfice exclusif du prêteur qui se voit ainsi garantir qu'en cas de défaut de la part d'un emprunteur, il sera intégralement remboursé par l'assureur hypothécaire pour toute perte en capital, intérêt et frais encourus.

Achat sans mise de fonds: certains prêteurs peuvent accepter de verser les 5% requis pour pouvoir réaliser l'achat d'une maison sans mise de fonds, les assureurs hypothécaires refusant habituellement de prêter plus de 95% de la valeur de la propriété. II faut retenir cependant que les achats sans mise de fonds sont réservés aux emprunteurs qui ont un crédit irréprochable et qui détiennent quand même un montant correspondant à 1,5% du coût d'acquisition en liquidités pour couvrir les frais engendrés par la conclusion de la transaction (frais de notaire, taxes de vente, frais d'assurance hypothécaire, etc.).